Dacă sunteți în căutarea unei case noi, probabil că înțelegeți deja importanța de a avea un punctaj de credit solid și un avans decent pentru a vă califica pentru un credit ipotecar și a încheia cu succes o achiziție. Dar înțelegi pe deplin cât de critic acești doi factori au devenit pe piața imobiliară hipercompetitivă în care ne aflăm în acest moment, care se caracterizează prin deficit de locuințe și rate record scăzute ale dobânzilor?

magazine similare cu depozitul de containere

Iată un instantaneu al realității actuale din întreaga țară: plata medie în avans în top 11 cele mai competitive metrouri din Statele Unite este de 21% conform noului studiu LendingTree . În unele locuri, cum ar fi San Jose, California; Hartford, Connecticut și Cleveland, Ohio, avansurile de 22 și 23 la sută sunt media locală. În plus, 73% dintre cumpărătorii din acele metrouri competitive au scoruri de credit de cel puțin 720.

Cu alte cuvinte, acesta nu este rodeo-ul tău tipic. Dacă doriți să obțineți cu succes casa visurilor dvs. (sau să obțineți o casă, punct), cel mai bine este să aveți finanțele în formă.

„În piața aprinsă de astăzi, războaiele licitațiilor au loc în interior ore a unei locuințe care iese pe piață. Potențialii cumpărători trebuie să recurgă la strategii creative pentru a se distinge de concurență”, spune Mark Washburn, agent imobiliar cu Napoli Condo Boutique .

Veți dori să țineți cont de comentariile lui Washburn, mai ales dacă locuiți în cele trei metrouri cu cel cele mai competitive piețe de locuințe, care conform raportului LendingTree sunt (clasate în ordine) San Jose, California (acontul mediu 23,67 la sută; procentul cumpărătorilor cu scor de credit 720 sau mai mare 84 la sută); San Francisco, California, (avans mediu 21,43 la sută; procentul cumpărătorilor cu scor de credit 720 sau mai mare 81 la sută) și Raleigh, Carolina de Nord. (avans mediu 20,39 la sută; procentul cumpărătorilor cu scor de credit 720 sau mai mare 70,48 la sută).

Să aruncăm o privire mai atentă la motivul pentru care scorul de credit și plata în avans sunt atât de incredibil de cruciale în cele mai populare locații ale națiunii și cum să le punem în ordine înainte de a începe procesul de cumpărare a casei.

Articole înrudite

De ce acești doi factori au căpătat atâta importanță

În esență, se rezumă la asta: într-o piață hiper-competitivă, vânzătorii pot fi foarte pretentiosi și pot alege oferta cu care se simt cel mai confortabil, care include optarea pentru oferta care i-ar putea face cel mai bani și că sunt foarte siguri că se vor închide cu succes fără sughițuri sau să cadă din escrow.

„Într-o piață hiper-competitivă, cumpărătorul trebuie să facă exact asta... să concureze”, spune Daren Herzberg, un broker imobiliar autorizat cu Babst + Herzberg din New York. „Vânzătorul are două obiective atunci când alege un cumpărător – cel mai mare preț și cel mai mic risc”.

Majoritatea cumpărătorilor de locuințe obțin aprobarea prealabilă pentru o ipotecă de la un creditor pentru a finanța cea mai mare parte a achiziției de proprietate. Iar contractul de vânzare va depinde de faptul că cumpărătorul va asigura în cele din urmă acea ipotecă dacă oferta lor este acceptată de vânzător. În cazul în care potențialul cumpărător nu primește aprobarea pentru respectiva ipotecă, totuși, acesta poate anula contractul de cumpărare, lăsând vânzătorul de locuințe în povara.

„Atunci când un cumpărător de locuințe are un avans puternic sau mare și un scor de credit echitabil, se presupune că cumpărătorul poate gestiona comod ipoteca și, dacă oferta lui este acceptată, este posibil să nu cadă din escrow”, spune Chantay Bridges, de la EXP Realty cu sediul în Los Angeles . „Ultimul lucru pe care și-l dorește un vânzător este să înceapă cu un cumpărător și mai târziu să descopere că aprobarea lor prealabilă nu s-a transformat niciodată într-o aprobare [și] nu pot cumpăra casa”.

Ryan McPartland, principal și consilier pentru credite ipotecare la Mortgage Acuity, spune că, într-un astfel de context, avansul este cel mai important, în special depozitul de bani.

„Procesul general de gândire este că, cu cât ești dispus să dai mai mulți bani, cu atât mai multă piele ai în joc, cu atât devii mai puternic cumpărător”, spune McPartland. „Plățile mai mari în avans indică de obicei cumpărători mai calificați și mai serioși. Capacitatea de a economisi o sumă mare de bani vorbește foarte bine despre puterea și responsabilitatea financiară a cumpărătorilor. În mod clar, acest lucru nu este întotdeauna cazul, însă în cele mai multe cazuri este.

Această linie de gândire este valabilă în special atunci când vine vorba de depozitul de bani serios, care este depozitul pe care un potențial cumpărător îl pune înainte de a închide o casă pentru a arăta că sunt serioși să cumpere.

„Dacă cumpărătorul nu își îndeplinește cerințele contractuale în ceea ce privește asigurarea unui angajament ipotecar într-un interval de timp convenit, vânzătorul poate păstra depozitul cumpărător. Cu cât depozitul de bani serios este mai mare, cu atât cumpărătorul este mai expus riscului și cu atât vânzătorul este mai puțin expus. Cu cât riscul pentru vânzător este mai mic, cu atât oferta este mai atractivă', adaugă McPartland.

Deci, toate acestea explică de ce depozitele au căpătat o importanță semnificativă. Dar cum rămâne cu scorurile de credit, te întrebi? Există multe motive pentru care scorul de credit contează, dar iată o observație deosebit de importantă.

Un credit bun se traduce prin mai multe produse de împrumut pentru cumpărătorii de case, de unde să aleagă, spune Mark Meyerdirk, broker principal la Wahsington D.C. Brokeri urbani . Și atunci când vânzătorii de case au nenumărate oferte din care să aleagă, agenții lor vor prioritiza adesea puterea financiară a unui potențial cumpărător, ținând cont de finanțarea cumpărătorului. tip .

„Lăsând deoparte ofertele în numerar, cumpărătorii care folosesc finanțare convențională sunt preferați împrumuturilor FHA sau VA”, spune Meyerdirk. „Așadar, un cumpărător care are capacitatea de a „deveni convențional” are șanse mai mari de succes atunci când concurează cu alți cumpărători”.

Modalități de a te separa de concurență

Având în vedere această realitate, există o varietate de modalități de a vă îmbunătăți șansele de a avea succes ca cumpărător de locuințe, inclusiv cea evidentă: îmbunătățiți scorul de credit și creșteți plata în avans.

„Există o multitudine de debitori cu un credit bun chiar acum. Datorită acestui fapt, a devenit mult mai important să ieși în evidență ca împrumutat și să menții un credit mare și un bilanț excelent', spune Adem Selița, CEO și co-fondator al companiei. Compania de scutire a datoriilor .

Unele dintre cele mai bune modalități de a vă îmbunătăți și de a vă menține scorul de credit includ scăderea soldurilor diferitelor carduri de credit și împrumuturi, să nu efectuați plăți întârziate și să mențineți raportul datoria generală la venit (DTI) cât mai scăzut posibil.

„Asigură-te că ai DTI cât mai scăzut posibil. Cel mai simplu mod de a face acest lucru este să plătiți împrumuturi cu solduri mai mici și obligații care ar putea avea un impact negativ asupra cheltuielilor dvs. lunare și, prin urmare, DTI', explică Selița. „Conturile care vor fi cel mai probabil vinovate în acest scenariu sunt conturile de card de credit, împrumuturile personale, împrumuturile pentru studenți și împrumuturile auto. Dacă aveți oricare dintre aceste tipuri de conturi și sunt relativ aproape de a fi plătite, luați niște bani în plus pentru a le plăti complet. Acest lucru vă va reduce DTI și, ca un avantaj suplimentar, vă va crește scorul de credit.'

Fă o ofertă în numerar

Dacă fondurile dvs. sunt nelimitate (ceea ce în mod clar nu este cazul pentru toată lumea), ați putea lua în considerare și o ofertă integrală în numerar, care aparent a devenit mult mai obișnuită. O ofertă integrală în numerar este exact ceea ce sună – o ofertă integrală în numerar, ceea ce înseamnă că cumpărătorul va cumpăra proprietatea fără a fi nevoit să asigure un credit ipotecar sau o altă formă de finanțare.

„Fără a fi surprinzător, aceste oferte sunt mai atractive pentru vânzător, deoarece riscul ca finanțarea unui potențial cumpărător să scadă este eliminat, din nou, ceea ce duce la un timp de închidere mai rapid”, spune Washburn, de la Naples Condo Boutique. „Toate ofertele în numerar par să fie la cote maxime în acest moment, în special pe piețele de a doua casă precum Naples, Florida. Mulți dintre cumpărătorii noștri au realizat câștiguri semnificative în portofoliile lor financiare și transferă aceste câștiguri în domeniul imobiliar.

În condițiile actuale de piață, cumpărătorii în numerar au un avantaj semnificativ față de un cumpărător tradițional care dorește să finanțeze achiziția unei case, spune Washburn.

Includeți dovada fondurilor atunci când faceți o ofertă

O modalitate mult mai puțin costisitoare de a vă face oferta pentru o casă mai competitivă este să oferiți dovada fondurilor atunci când licitați pentru o casă, spune Meyerdirk, de la Urban Brokers. Acest lucru înseamnă, în esență, furnizarea de documentație a activelor dvs. financiare, care poate fi folosită pentru a vă stabili puterea financiară cu un vânzător, asigurându-i că afacerea nu este susceptibilă de a eșua.

„Cumpărătorii își pot flexibiliza puterea financiară furnizând dovezi de fonduri”, explică Meyerdirk. „Cumpărătorii care fac acest lucru ar trebui să fie siguri că includ conturi de pensii (presupunând că au opțiunea de a se împrumuta împotriva lor) împreună cu orice fonduri de cont curent și de economii la care au acces”.

Renunțați la situații neprevăzute

O ultimă modalitate de a vă face oferta și mai atractivă pentru un vânzător este să renunțați la majoritatea situațiilor neprevăzute. Este un alt sfat pe care Washburn îl oferă potențialilor săi cumpărători de case.

„Singura modalitate de a concura este să aveți cât mai puține neprevăzute posibil în ofertă”, explică el. „O contingență este o condiție care trebuie îndeplinită înainte ca cumpărătorul să continue. De exemplu, oferta unui cumpărător poate depinde de cumpărătorul să-și vândă casa sau de evaluarea valorii locuinței vânzătorului sau de o inspecție pozitivă a proprietății”.

În general, Washburn le spune clienților săi să nu renunțe niciodată la contingențele de inspecție și din motive întemeiate. Procedând astfel, poate duce la surprize neplăcute pentru cumpărător sub forma unor reparații substanțiale care ar putea fi necesare în viitor, dacă locuința are probleme structurale. Dar, în calitate de cumpărător, puteți lua în considerare renunțarea la alte situații neprevăzute mai puțin critice.

„Piața de astăzi înseamnă că cumpărătorii de case trebuie să facă eforturi extraordinare pentru a cumpăra o casă – în timp ce renunțarea la cel puțin o situație normală vă poate ajuta să vă evidențiați, fiți precauți înainte de a continua cu unele dintre aceste protecții vitale”, spune Washburn.