Pentru cei neinițiați, creditele ipotecare ar putea părea cel mai complicat obstacol în viitorul lor financiar. Împrumuturi convenționale și neconvenționale? Asigurare ipotecară privată? Ipoteca de treizeci de ani? Există suficientă terminologie pentru a speria chiar și cel mai bine finanțat cumpărător de locuință pentru prima dată. Din fericire, toată această limbă legată de credite ipotecare poate fi învățată cu puțin efort.

Dacă doriți să cumpărați o casă, va trebui să vă dați seama de toate aceste ipoteci mumbo-jumbo, și nu este un moment mai bun decât prezentul, când ratele ipotecare sunt la minime record. Citiți mai departe pentru cinci lucruri pe care trebuie să le înțelegeți înainte de a vă începe căutarea casei și veți fi stabilit când este timpul să începeți să discutați cu creditorii ipotecari.

Amintiți-vă doar: dacă totul pare copleșitor, un planificator financiar (sau un prieten sau un membru al familiei pricepuți la bani) vă poate ajuta să vă ghidați prin proces. Cumpărarea unei case este un maraton, nu un sprint și nu trebuie să o faci singur.

Articole înrudite

unu Aflați cât de mult ipotecare vă puteți permite

Dacă nu aveți un depozit secret de numerar ascuns undeva – suficient pentru a cheltui câteva sute de mii de dolari pentru casa de vis – va trebui să împrumutați bani pentru a cumpăra o casă. Mărimea creditului ipotecar la care vă puteți califica, atunci, va determina care proprietăți se încadrează în intervalul dvs. de preț. Înainte de a începe să vă uitați serios la case, trebuie să vă dați seama cât de mult credit ipotecar și, prin extensie, cât de multă casă vă puteți permite.

„Venitul dumneavoastră dictează capacitatea împrumutului”, spune Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, un consilier de gestionare a averii la Northwestern Mutual.

Când încercați să vă calificați pentru un împrumut, va trebui să prezentați dovada venitului. Creditorii vă vor verifica, de asemenea, rapoartele de credit pentru a identifica ce alte forme de datorii - împrumuturi pentru studenți, împrumuturi personale, împrumuturi auto etc. - aveți. Ei vor folosi aceste informații pentru a calcula raportul datorie-venit: suma de bani pe care o datorezi în raport cu venitul tău. Creditorii doresc să se asigure că plățile lunare ale datoriilor, inclusiv plățile ipotecare propuse, vor fi accesibile, având în vedere venitul dvs.

„Majoritatea împrumuturilor necesită un raport datorie/venit de 43%”, spune Michele Hammond, un consilier de creditare pentru locuințe cu Chase Private Client. „De exemplu, dacă un client câștigă 120.000 USD pe an, asta echivalează cu 10.000 USD pe lună în câștiguri brute. Prin urmare, un client cu acest scenariu se poate califica de obicei să cheltuiască până la 4.300 USD pe lună pentru toate cheltuielile care apar în raportul de credit, nu doar pentru locuință.

Cu alte cuvinte, venitul dvs. trebuie să fie suficient de mare încât să vă puteți permite cu ușurință plățile ipotecare pe lângă orice alte plăți ale împrumutului. Pentru a calcula cât de mult ipotecare vă puteți permite, împărțiți salariul anual sau venitul gospodăriei la 12. Înmulțiți acest număr cu 0,43. Dacă aveți alte datorii, scădeți acele plăți lunare din număr. Această sumă finală este cea mai mare plată lunară pe care o puteți permite. Pentru o defalcare mai detaliată a câte ipoteci vă puteți permite, există o serie de calculatoare online gratuite pentru credite ipotecare; NerdWallet are unul grozav.

Totuși, nu este o idee grozavă să aplici pentru cel mai mare împrumut posibil. „O regulă de bază bună este să vă întrebați: „Cât ar trebui să împrumut?” în loc de „Cât aș putea împrumuta?”, spune Kathy Cummings, vicepreședinte al soluțiilor de proprietate și al programelor de locuințe la prețuri accesibile la Banca Americii. „Această abordare se concentrează pe suma care se potrivește confortabil bugetului dumneavoastră”.

Hammond spune că există mai mulți alți factori, inclusiv scorul de credit și mărimea plății în avans, care pot determina cât de mult ipotecare vă puteți permite, dar venitul este un punct de plecare util, deoarece capacitatea de a rambursa împrumutul este esențială.

Când vă calculați opțiunile de credit ipotecar, nu acordați atenție doar acelei plăți lunare. Potențialii cumpărători de locuințe trebuie să înțeleagă că plata lunară nu arată întreaga imagine, spune Nancy DeRusso, SVP și șef de coaching la Ayco, o companie Goldman Sachs care oferă programe de consiliere financiară sponsorizate de companie

DeRusso spune că oamenii tind să se concentreze pe acea mărime a plății lunare, dar există mai multe, inclusiv costuri de închidere, taxe de evaluare și inspecție a locuinței, utilități, reparații și multe altele. Unele dintre aceste costuri vor fi în avans și plătite în momentul achiziției, dar altele vor crește costul lunar pentru deținerea casei tale. Pentru a înțelege care vor fi aceste costuri, DeRusso recomandă să discutați cu creditorul sau agentul imobiliar despre costurile inițiale și, odată ce ați găsit casa de vis, cu proprietarul actual despre cheltuielile lunare sau anuale pe care le-a suportat.

Două Verificați-vă creditul

În plus față de analiza veniturilor dvs., creditorii se vor uita la scorul dvs. de credit și rapoartele de credit. Scorurile de credit mai mari îi fac pe debitori mai atractivi pentru creditori și vă pot ajuta să obțineți o rată mai mică a dobânzii, dar creditorii își vor ajusta așteptările pentru scorurile de credit în funcție de mediul economic, spune Williams. Dacă vremurile sunt grele și mulți oameni nu pot face plăți, creditorii își pot înăspri restricțiile și pot fi mai puțin dispuși să împrumute bani celor cu scoruri mai mici; ei pot aproba mai liber persoanele cu scoruri de credit mai mici dacă condițiile sunt bune.

Dacă sperați să cumpărați o casă în viitorul apropiat și veți avea nevoie de un credit ipotecar pentru a o plăti, începeți să lucrați acum pentru a vă reduce datoria și rata de utilizare a creditului - cât de mult din creditul disponibil îl utilizați într-o anumită lună - pentru a crește scorul dvs. de credit.

3 Cercetare tipuri de împrumuturi

„Mulți oameni ar putea să nu știe că există mai multe tipuri de credite ipotecare”, spune Lauren Wybar, CFP, un consilier financiar senior cu Vanguard Personal Advisor Services. „Un potențial cumpărător de locuințe ar trebui să înțeleagă diferitele tipuri de împrumuturi disponibile, cum se pot califica și beneficiile potențiale pe care le oferă”.

Odată ce aveți o idee despre valoarea creditului ipotecar pe care o puteți permite, începeți să cercetați tipurile de credite ipotecare disponibile pentru dvs. O ipotecă cu rată fixă ​​pe 30 de ani este cea mai comună ipotecă în S.U.A., dar aveți multe mai multe opțiuni, dacă sunteți interesat.

Împrumuturi convenționale vs. împrumuturi neconvenționale

punându-ți pe față oțet de cidru de mere

„O ipotecă convențională este oferită de un creditor privat, în timp ce creditele ipotecare neconvenționale, cum ar fi FHA [Federal Housing Administration] sau VA [Veteran Affairs], sunt împrumuturi guvernamentale pentru anumiți cumpărători calificați”, spune Wybar.

Împrumuturile convenționale sunt deschise populației generale, oferite de creditori privați și vin cu avansul standard și condițiile pe care majoritatea oamenilor le asociază cu creditele ipotecare. Creditele ipotecare neconvenționale sunt susținute de programe guvernamentale, cum ar fi FHA sau Departamentul Afacerilor Veteranilor, pentru a face proprietatea mai accesibilă pentru anumite grupuri.

„Barierele de intrare sunt mult mai mici”, spune Williams despre împrumuturile FHA, care sunt de obicei disponibile persoanelor cu scoruri de credit mai mici. De asemenea, creditele neconvenționale nu necesită întotdeauna un avans de 20%, ceea ce face ca cumpărarea unei case să fie mult mai fezabilă pentru mulți oameni. Împrumuturile neconvenționale au adesea și rate mai mici ale dobânzii. Cu toate acestea, nu sunt lipsite de dezavantajele lor, și anume nevoia de a plăti pentru asigurarea ipotecară - mai multe despre asta mai jos.

Credite ipotecare cu rată fixă ​​vs. ipoteci cu rată variabilă

La o ipotecă cu rată fixă, rata dobânzii pentru împrumut este determinată în momentul contractării împrumutului și rămâne aceeași pe toată durata împrumutului. (Puteți modifica rata ipotecarei prin refinanțare, dar împrumutul inițial va rămâne același.) Credite ipotecare cu rată variabilă (numite și ipoteci cu rată ajustabilă sau ARM ), pe de altă parte, au rate care pot fi ajustate pe durata împrumutului după o perioadă introductivă.

Creditele ipotecare cu rată variabilă vin, de obicei, cu o rată mai mică și cu o plată lunară mai mică la începutul împrumutului, spune Hammond, dar sunt, de asemenea, renumite pentru că debitorii se confruntă cu probleme profunde: o formă de credite ipotecare cu rată ajustabilă a contribuit la întârziere. -Criza locuințelor din anii 2000. După o anumită perioadă de timp, ratele dobânzilor la creditele ipotecare cu rată variabilă se pot schimba, crește sau scădea în conformitate cu forțele economice mai mari. Dacă rata scade, debitorii economisesc bani – dar dacă rata crește, debitorii se pot confrunta cu plăți lunare mai mari (posibil inaccesibile). Ratele dobânzilor la creditele ipotecare cu rată variabilă se modifică după un program stabilit, care poate fi anual sau lunar, dar dacă acestea cresc sau scad este imprevizibil.

Ipotecile cu rată variabilă sau cu rată ajustabilă pot fi folosite în avantajul împrumutatului, dar oricine dorește să contracteze unul dintre aceste împrumuturi ar trebui să fie sigur că înțelege potențialele implicații. Făcute corect, totuși, aceste credite ipotecare îi pot ajuta pe debitori să economisească bani.

„Clienții care optează pentru credite ipotecare cu rată variabilă ar trebui să înțeleagă pe deplin toate riscurile asociate cu rămânerea în împrumut odată ce perioada introductivă se încheie și rata devine ajustabilă”, spune Hammond. „Ipoteca cu rată variabilă este de obicei o opțiune pentru clienții care intenționează să se mute într-un anumit interval de timp sau pentru cei care au capacitatea de a plăti integral un credit ipotecar într-un interval de timp scurt.”

Creditele ipotecare cu rată fixă ​​sunt cu siguranță mai consistente, dar dacă sunt luate atunci când ratele sunt mari și ratele dobânzilor mai târziu scad, debitorii ar trebui să refinanțeze - un proces uneori costisitor - pentru a profita de acele rate mai mici. Dacă puteți obține un credit ipotecar atunci când ratele sunt scăzute, totuși, așa cum sunt în timpul crizei economice COVID-19, este posibil să fiți pregătit pentru durata împrumutului.

Ipoteca pe 10 ani, 15 ani, 20 ani și 30 de ani

Deși despre creditele ipotecare pe 30 de ani se vorbește cel mai des, puteți obține un credit ipotecar pentru mai multe trepte de timp diferite. Numărul de ani determină cât timp aveți la dispoziție pentru a vă achita ipoteca: iubita ipotecă de 30 de ani oferă oamenilor 30 de ani pentru a-și rambursa costul împrumutului casei, plus dobânda. Pe de altă parte, un credit ipotecar pe 10 ani le oferă oamenilor doar 10 ani pentru a-și plăti costul integral al împrumutului ipotecar, cu dobândă, dar ei nu au datorii după doar un deceniu.

Fiecare creștere are propriile sale beneficii și metodă de determinare a ratelor dobânzii, dar, în general, economisiți bani în general cu împrumuturi mai scurte. Plățile dvs. lunare vor fi mult mai mari cu un împrumut pe 15 ani, dar veți plăti mai puțin pe termen lung, pentru că plătiți mai puțin dobândă - și încetați să plătiți împreună după 15 ani, când împrumutul este achitat și dvs. deține casa ta în întregime. Împrumuturile mai scurte tind, de asemenea, să aibă rate ale dobânzii mai mici, deoarece creditorii văd termenii mai scurti de împrumut ca fiind investiții mai puțin riscante decât cele mai lungi și le permit proprietarilor să construiască mai rapid capitalul propriu.

Totul are sens când îți amintești că dobânda este costul împrumutului de bani: când împrumuți bani pentru mai mult timp, va trebui să plătești suplimentar pentru acel timp. Când împrumuți bani de la cineva și nu trebuie să fie rambursați integral timp de 30 de ani, trebuie să plătești pentru luxul timpului – iar acea plată suplimentară ia forma dobânzii.

Înainte de a vă lupta pentru un credit ipotecar pe 10 sau 15 ani care economisește bani, amintiți-vă că aceste împrumuturi au plăți lunare mai mari. Împrumuturile mai lungi au plăți mai mici, ceea ce le permite oamenilor să cumpere case mai mari, mai frumoase sau mai bine poziționate pentru care au mai mult timp de plătit. De asemenea, pot economisi bani pentru alte scopuri — educație, pensie etc. — sau îi pot investi în timp ce își plătesc în continuare datoria. Cu împrumuturi mai scurte, riscați să obțineți o plată lunară atât de mare încât nu puteți economisi bani.

Deși este întotdeauna posibil să vă plătiți creditul ipotecar mai devreme, este important să luați în considerare ce termen de împrumut este cel mai bun pentru planurile dumneavoastră financiare pe termen lung.

nu-mi place să fac nimic

4 Descoperiți-vă plata în avans

Avansul este suma inițială de bani pe care o plătiți pentru casa dvs. Plata pentru o casă nu se face doar printr-un credit ipotecar: trebuie, de asemenea, să depuneți câțiva bani în avans pentru a vă cumpăra proprietatea. În mod tradițional, creditorii cer 20 la sută din costul total al casei: dacă te gândești la o casă de 200.000 USD, asta înseamnă că ai nevoie de cel puțin 40.000 USD pentru un avans, plus costurile de închidere asociate și taxele inițiale din procesul de cumpărare.

Economisirea suficienților bani pentru acel avans este o barieră comună în calea deținerii casei: chiar dacă oamenii au venituri suficiente pentru a-și permite plățile ipotecare lunare, economisirea atât de mulți bani poate dura ani. Din fericire, există împrumuturi care nu necesită un avans de 20%. Împrumuturile neconvenționale, cum ar fi împrumuturile FHA sau VA, acceptă avansuri mai mici pe baza unei varietăți de factori, inclusiv venitul. Există, de asemenea, programe private și susținute de guvern în majoritatea zonelor care pot ajuta cu plăți în avans, costuri de închidere și accesibilitate pentru a face proprietatea casei mai accesibilă, spune Cummings.

Avansurile mai mici sună grozav, dar de obicei conduc la plăți lunare mai mari. Înapoi la acea casă de 200.000 USD: dacă faceți un avans de 40.000 USD, datorați doar 160.000 USD plus dobândă. Dacă efectuați un avans mai mic, veți datora mai mulți bani pe credit ipotecar în aceeași perioadă de timp, astfel încât plățile lunare vor fi mai mari. (Există, de asemenea, posibilitatea ca tu să plătești asigurare ipotecară privată sau asigurare ipotecară, explicată mai jos.) Cu cât dai mai mult, cu atât datorezi mai puțin: vei avea un împrumut mai mic de rambursat. O plată în avans mai mică poate părea o afacere bună, dar înainte de a o face, luați în considerare modul în care vă va afecta plățile lunare.

Dacă doriți să cumpărați o casă, căutați ce fel de avans aveți nevoie și începeți să economisiți. Chiar dacă poți plăti mai puțin de 20 la sută pentru avansul tău, dacă ai bani în plus în bancă, nu te va răni.

5 Citiți mai multe despre asigurarea ipotecară privată (PMI) și asigurarea ipotecară

Asigurarea ipotecară privată și asigurarea ipotecară sunt taxe adăugate la plata ipotecară lunară. Acestea sunt de obicei solicitate atunci când un cumpărător de locuință efectuează o plată în avans mai mică de 20% din prețul de achiziție al casei și îl protejează pe creditor, nu pe proprietar, în cazul în care proprietarul casei nu mai poate face plăți pentru creditul ipotecar.

Dacă un potențial cumpărător de locuințe nu poate găsi banii pentru un avans de 20 la sută, creditorii îl pot vedea ca pe un împrumutat riscant. Ei pot să aprobe în continuare împrumutul ipotecar, dar în multe cazuri, acesta va veni cu cerința ca debitorul să plătească o primă de asigurare ipotecară. Asigurarea ipotecară privată este asociată cu împrumuturile convenționale, cu rate care variază în funcție de valoarea avansului și scorul de credit. Potrivit lui Hammond, este de obicei un cost anual adăugat între 0,3 și 1,5% din ipoteca dvs., deși poate varia.

Cele mai multe împrumuturi neconvenționale, în special împrumuturile FHA, necesită asigurare ipotecară. În timp ce termenii și ratele variază în funcție de faptul dacă aveți un împrumut FHA sau USDA, asigurarea ipotecară crește valoarea împrumutului și costul total al împrumutului, în conformitate cu Biroul Protecției Financiare a Consumatorului.

Luați în considerare asigurarea ipotecară privată și asigurarea ipotecară drept dezavantaj pentru efectuarea unui avans mai mic. În timp ce economisiți bani inițial, plățile dvs. lunare vor fi mai mari decât ar fi fost cu un avans de 20%. În cele mai multe cazuri, asigurarea ipotecară privată nu mai este necesară după ce aveți 20% capital propriu în casa dvs. - după ce ați plătit aproximativ 20% din prețul de vânzare al casei prin avansul și plățile lunare. Pentru a determina că aveți 20% capitaluri proprii, probabil că va trebui să refinanțați pentru a elimina mandatul PMI.

• Acestea sunt cele mai bine plătite cariere care nu necesită o diplomă universitară
• Nu mai facem mai mulți bani decât părinții noștri — Iată ce puteți face în privința asta
• Cum să creați bugetul de chirie potrivit pentru dvs
• După câteva ore de cumpărături, am găsit cele mai bune 10 rochii de toamnă pentru fiecare ocazie