Pentru cei neinițiați, ipotecile ar putea părea cel mai complicat obstacol în viitorul lor financiar. Credite convenționale și neconvenționale? Asigurare ipotecară privată? Ipoteci de treizeci de ani? Există suficientă terminologie pentru a-l speria chiar și pe cel mai bine finanțat cumpărător de locuințe pentru prima dată. Din fericire, tot acest limbaj legat de ipotecare poate fi învățat cu puțin efort.

Dacă doriți să cumpărați o casă, va trebui să vă dați seama de toate aceste ipoteci, și nu de un moment mai bun decât prezentul, când ratele ipotecare sunt la un nivel record. Citiți mai departe pentru cinci lucruri pe care trebuie să le aflați înainte de a începe căutarea acasă și veți fi stabilit când va fi timpul să începeți să vorbiți cu creditorii ipotecari.

Amintiți-vă: Dacă totul pare copleșitor, a planificator financiar (sau un prieten sau membru al familiei cu experiență în bani) vă poate ajuta să vă ghidați în acest proces. Cumpărarea unei case este un maraton, nu un sprint și nu trebuie să o faci singur.

Articole corelate

1 Aflați cât de mult vă puteți permite o ipotecă

Cu excepția cazului în care aveți un cache secret de bani ascuns undeva - suficient pentru a cheltui câteva sute de mii de dolari pe casa dvs. de vis - va trebui să împrumutați bani pentru a cumpăra o casă. Mărimea ipotecii pentru care vă puteți califica, atunci, va determina ce proprietăți se încadrează în intervalul dvs. de preț. Înainte de a începe să priviți serios casele, trebuie să vă dați seama cât de multă ipotecă - și, prin extensie, câtă casă - vă puteți permite.

Veniturile dvs. dictează capacitatea împrumutului dvs., spune Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, un consilier de gestionare a averii cu Northwestern Mutual.

Când încercați să vă calificați pentru un împrumut, va trebui să furnizați dovada venitului. Creditorii vor verifica, de asemenea, rapoartele dvs. de credit pentru a identifica ce alte forme de datorii - împrumuturi studențești, împrumuturi personale, împrumuturi auto etc. - aveți. Vor folosi aceste informații pentru a calcula raportul dvs. datorie-venit: suma de bani pe care o datorați în raport cu venitul dvs. Împrumutătorii vor să se asigure că plățile lunare ale datoriilor, inclusiv plățile ipotecare propuse, vor fi accesibile, ținând cont de venitul dvs.

Majoritatea împrumuturilor necesită un raport datorie-venit de 43%, spune Michele Hammond, un consilier de împrumut pentru locuințe la Chase Private Client. De exemplu, dacă un client câștigă 120.000 USD pe an, acest lucru este echivalent cu 10.000 USD pe lună în câștiguri brute. Prin urmare, un client cu acest scenariu se poate califica, de obicei, pentru a cheltui până la 4.300 USD pe lună pentru toate cheltuielile care apar în raportul de credit - nu doar pentru locuințe.

Cu alte cuvinte, venitul dvs. trebuie să fie suficient de mare încât să vă permiteți cu ușurință plățile ipotecare în plus față de orice alte plăți de împrumut. Pentru a calcula câtă ipotecă vă puteți permite, împărțiți salariul anual sau venitul gospodăriei cu 12. Înmulțiți acest număr cu 0,43. Dacă aveți alte datorii, scădeți acele plăți lunare din număr. Această sumă finală este cea mai mare plată lunară ipotecară pe care o puteți permite. Pentru o detaliere mai detaliată a numărului de credite ipotecare pe care ți le poți permite, există o serie de calculatoare ipotecare online gratuite; NerdWallet are una grozavă.

Totuși, nu este o idee minunată să solicitați cel mai mare împrumut posibil. O regulă bună este să vă întrebați: „Cât ar trebui să împrumut?” În loc de „Cât aș putea împrumuta?”, Spune Kathy Cummings, SVP pentru soluții de proprietate și programe de locuințe accesibile la Banca Americii. Această abordare se concentrează pe suma care se potrivește confortabil bugetului dvs.

poți să speli o pălărie de baseball

Hammond spune că există și alți factori, inclusiv scorul creditului și mărimea avansului, care pot determina cât de mult vă puteți permite ipoteca, dar venitul este un punct de plecare util, deoarece capacitatea de a rambursa împrumutul este esențială.

Când vă calculați opțiunile ipotecare, nu acordați atenție doar plății lunare. Potențialii cumpărători de case trebuie să înțeleagă că plata lunară nu arată întreaga imagine, spune Nancy DeRusso, SVP și șef de coaching la Ayco, o companie Goldman Sachs care oferă programe de consiliere financiară sponsorizate de companie

DeRusso spune că oamenii tind să se concentreze asupra acelei dimensiuni a plăților lunare, dar există mai multe, inclusiv costuri de închidere, taxe de evaluare și inspecție a locuințelor, utilități, reparații și multe altele. Unele dintre aceste costuri vor fi plătite în avans și achitate în momentul achiziției, dar altele vor crește costul lunar al deținerii casei dvs. Pentru a înțelege care vor fi aceste costuri, DeRusso recomandă să discutați cu creditorul sau agentul imobiliar despre costurile inițiale și, odată ce ați găsit casa de vis, cu proprietarul actual despre cheltuielile lunare sau anuale cu care s-au confruntat.

Două Verificați-vă creditul

În plus față de analiza veniturilor dvs., creditorii se vor uita la scorul dvs. de credit și la rapoartele de credit. Scorurile de credit mai mari îi fac pe împrumutați mai atrăgători pentru creditori și vă pot ajuta să obțineți o rată a dobânzii mai mică, dar creditorii își vor ajusta așteptările pentru scorurile de credit pe baza mediului economic, spune Williams. Dacă vremurile sunt grele și mulți oameni nu sunt în măsură să efectueze plăți, creditorii își pot restrânge restricțiile și pot fi mai puțin dispuși să împrumute bani celor cu scoruri mai mici; pot aproba mai liber persoanele cu scoruri de credit mai mici dacă condițiile sunt bune.

Dacă sperați să cumpărați o casă în viitorul apropiat și veți avea nevoie de o ipotecă pentru a o plăti, începeți să lucrați acum pentru a vă reduce datoria și rata de utilizare a creditului - cât din creditul disponibil utilizați într-o lună dată - pentru a crește scorul dvs. de credit.

ventilatoarele turnului răcesc o cameră

3 Cercetarea tipurilor de împrumuturi

Este posibil ca mulți oameni să nu știe că există mai multe tipuri de credite ipotecare, spune Lauren Wybar, CFP, consilier financiar principal la Vanguard Personal Advisor Services. Un potențial cumpărător de locuințe ar trebui să înțeleagă diferitele tipuri de împrumuturi disponibile, modul în care se pot califica și potențialele beneficii pe care le oferă.

Odată ce ați înțeles cuantumul ipotecii pe care vi-l puteți permite, începeți cercetarea tipurilor de ipoteci disponibile. O ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani este cea mai comună ipotecă din SUA, dar aveți mai multe opțiuni, dacă sunteți interesat.

Împrumuturi convenționale vs. împrumuturi neconvenționale

Un credit ipotecar convențional este oferit de un împrumutat privat, în timp ce ipotecile neconvenționale, cum ar fi FHA [Federal Housing Administration] sau VA [Veteran Affairs], sunt împrumuturi guvernamentale pentru cumpărători calificați specifici, spune Wybar.

Împrumuturile convenționale sunt deschise populației generale, oferite de creditori privați, și vin cu avansul standard și cu condițiile pe care majoritatea oamenilor le asociază cu ipotecile. Ipotecile neconvenționale sunt susținute de programe guvernamentale, cum ar fi FHA sau Departamentul Afacerilor Veteranilor, pentru a face ca proprietatea să fie mai accesibilă anumitor grupuri.

Barierele de intrare sunt mult mai mici, spune Williams despre împrumuturile FHA, care sunt de obicei disponibile pentru persoanele cu scoruri de credit mai mici. De asemenea, împrumuturile neconvenționale nu necesită întotdeauna o plată în avans de 20%, ceea ce face ca cumpărarea unei case să fie mult mai realizabilă pentru mulți oameni. Împrumuturile neconvenționale au adesea și rate mai mici ale dobânzii. Totuși, aceștia nu sunt lipsiți de dezavantaje și anume necesitatea de a plăti pentru asigurarea ipotecară - mai multe despre asta mai jos.

Ipoteci cu rată fixă ​​vs. ipoteci cu rată variabilă

În cazul unei ipoteci cu rată fixă, rata dobânzii pentru împrumut este stabilită la momentul contractării împrumutului și rămâne aceeași pe durata de viață a împrumutului. (Vă puteți schimba rata ipotecii prin refinanțare, dar împrumutul inițial va rămâne același.) Ipoteci cu rată variabilă (numite și ipoteci cu rată ajustabilă sau ARM-uri ), pe de altă parte, au rate care pot fi ajustate pe durata de viață a împrumutului după o perioadă introductivă.

Creditele ipotecare cu rată variabilă vin, de obicei, cu o rată mai mică și o plată lunară mai mică la începutul împrumutului, spune Hammond, dar sunt, de asemenea, cunoscute pentru debarcarea debitorilor cu probleme profunde: o formă de ipoteci cu rată ajustabilă a contribuit la întârzierea -2000 criza imobiliară. După o perioadă de timp stabilită, ratele dobânzii la creditele ipotecare cu rată variabilă se pot schimba, crescând sau scăzând în conformitate cu forțele economice mai mari. Dacă rata scade, debitorii economisesc bani - dar dacă rata crește, debitorii pot fi confruntați cu plăți lunare mai mari (posibil inaccesibile). Ratele dobânzii la creditele ipotecare cu rată variabilă variază pe un program stabilit care poate fi anual sau lunar, dar dacă acestea cresc sau scad este imprevizibil.

Ipotecile cu rată variabilă sau cu rată ajustabilă pot fi utilizate în avantajul împrumutatului, dar oricine dorește să încheie unul dintre aceste împrumuturi ar trebui să fie sigur că înțelege implicațiile potențiale. S-au făcut corect, însă, aceste credite ipotecare pot ajuta debitorii să economisească bani.

Clienții care optează pentru credite ipotecare cu rată variabilă ar trebui să înțeleagă pe deplin toate riscurile asociate cu rămânerea împrumutului odată ce perioada introductivă a trecut și rata devine ajustabilă, spune Hammond. Ipotecile cu rată variabilă sunt de obicei o opțiune pentru clienții care intenționează să se mute într-un anumit interval de timp sau pentru cei care au capacitatea de a achita integral un credit ipotecar într-un interval scurt de timp.

Ipotecile cu rată fixă ​​sunt cu siguranță mai consistente, dar dacă sunt contractate atunci când ratele sunt ridicate și ratele dobânzilor scad mai târziu, debitorii ar trebui să refinanțeze - un proces uneori costisitor - pentru a profita de aceste rate mai mici. Dacă sunteți în stare să încheiați un credit ipotecar atunci când ratele sunt mici, totuși, așa cum sunt în timpul crizei economice COVID-19, este posibil să fiți stabilit pe durata de viață a împrumutului.

Ipoteci pe 10 ani, 15 ani, 20 ani și 30 ani

Deși se vorbește cel mai frecvent despre creditele ipotecare pe 30 de ani, puteți obține o ipotecă pentru mai multe tranșe de timp diferite. Numărul de ani determină cât timp aveți pentru a plăti ipoteca: Îndrăgita ipotecă de 30 de ani le oferă oamenilor 30 de ani să ramburseze costul împrumutului pentru casă, plus dobânzile. Pe de altă parte, o ipotecă pe 10 ani le oferă oamenilor doar 10 ani să plătească costul total al împrumutului ipotecar, cu dobândă - dar nu au datorii după doar un deceniu.

Fiecare increment are propriile beneficii și metoda de determinare a ratelor dobânzii, dar, în general, economisiți bani în general cu împrumuturi mai scurte. Plățile dvs. lunare vor fi mult mai mari cu un împrumut pe 15 ani, dar veți plăti mai puțin pe termen lung, pentru că plătiți mai puțin în dobânzi - și încetați să plătiți împreună după 15 ani, când împrumutul este achitat și voi dețineți-vă casa în întregime. Împrumuturile mai scurte tind, de asemenea, să aibă rate ale dobânzii mai mici, deoarece creditorii consideră că termenele mai scurte ale împrumuturilor sunt investiții mai puțin riscante decât cele mai lungi și permit proprietarilor să construiască capital propriu mai repede.

cadou pentru cineva care are totul 2017

Totul are sens atunci când vă amintiți că dobânda este costul împrumutului de bani: atunci când împrumutați bani pentru mai mult timp, va trebui să plătiți suplimentar pentru acel timp. Când împrumutați bani de la cineva și nu trebuie rambursați integral timp de 30 de ani, trebuie să plătiți pentru luxul timpului - iar acea plată suplimentară ia forma dobânzii.

Înainte să vă luptați pentru o ipotecă economisitoare de 10 sau 15 ani, nu uitați că aceste împrumuturi au plăți lunare mai mari. Împrumuturile mai lungi au plăți mai mici, ceea ce le permite oamenilor să cumpere case mai mari, mai frumoase sau mai bine poziționate, pentru care au mai mult timp să plătească. De asemenea, pot economisi bani în alte scopuri - educație, pensionare etc. - sau pot investi în timp ce își plătesc în continuare datoria. În cazul împrumuturilor mai scurte, riscați să primiți o plată lunară atât de mare încât să nu puteți economisi bani.

Deși este întotdeauna posibil să plătește-ți ipoteca mai devreme, este important să luați în considerare termenul de împrumut cel mai potrivit pentru planurile dvs. financiare pe termen lung.

4 Descoperă-ți plata în avans

Plata în avans este suma inițială de bani pe care o plătiți pentru casa dvs. A plăti pentru o casă nu este doar printr-un credit ipotecar: de asemenea, trebuie să plătiți câțiva bani în avans pentru a vă achiziționa proprietatea. În mod tradițional, creditorii solicită 20% din costul total al casei: dacă vă uitați la o casă de 200.000 USD, aceasta înseamnă că aveți nevoie de cel puțin 40.000 USD pentru o avans, plus orice costuri de închidere asociate și taxe inițiale din procesul de cumpărare.

Economisirea unor bani suficienți pentru acea plată în avans este o barieră obișnuită în calea proprietății locuințelor: chiar dacă oamenii au venituri suficiente pentru a-și permite plățile ipotecare lunare, economisirea a atât de mulți bani poate dura ani. Din fericire, există împrumuturi care nu necesită o avans de 20%. Împrumuturile neconvenționale, cum ar fi împrumuturile FHA sau VA, acceptă plăți mai mici în funcție de o varietate de factori, inclusiv venituri. Există, de asemenea, programe private și susținute de guvern în majoritatea domeniilor care pot ajuta la achitarea plăților, costurile de închidere și accesibilitatea pentru a face mai accesibilă proprietatea asupra locuințelor, spune Cummings.

Plățile în avans reduse sună excelent, dar de obicei conduc la plăți lunare mai mari. Înapoi la acea casă de 200.000 USD: dacă efectuați o plată în avans de 40.000 USD, nu datorați decât 160.000 USD plus dobânzi. Dacă efectuați un avans mai mic, veți datora mai mulți bani pe creditul ipotecar în aceeași perioadă de timp, astfel încât plățile dvs. lunare vor fi mai mari. (Există, de asemenea, posibilitatea să plătiți o asigurare ipotecară privată sau o asigurare ipotecară, explicată mai jos.) Cu cât veți plăti mai mult, cu atât veți datora mai puțin: veți avea un împrumut mai mic de rambursat. O plată anticipată mai mică poate părea o afacere plăcută, dar înainte de a pleca pentru aceasta, luați în considerare modul în care vă va afecta plățile lunare.

Dacă doriți să cumpărați o casă, căutați ce fel de avans ar putea avea nevoie și începeți să economisiți. Chiar dacă sunteți capabil să plătiți mai puțin de 20 la sută pentru avansul dvs., a avea bani în plus în bancă nu vă va face rău.

5 Citiți mai multe despre asigurările ipotecare private (PMI) și asigurările ipotecare

Asigurarea ipotecară privată și asigurarea ipotecară sunt taxe adăugate la plata ipotecară lunară. Acestea sunt de obicei necesare atunci când un cumpărător de locuințe plătește mai puțin de 20% din prețul de achiziție a casei și protejează creditorul, nu proprietarul casei, în cazul în care proprietarul casei nu mai poate efectua plăți la împrumutul lor ipotecar.

Dacă un potențial cumpărător de locuințe nu poate găsi banii pentru o avans de 20%, creditorii îi pot vedea ca pe un împrumutat riscant. Este posibil să aprobe în continuare împrumutul ipotecar, dar în multe cazuri, acesta va veni cu cerința ca împrumutatul să plătească o primă de asigurare ipotecară. Asigurarea ipotecară privată este asociată cu împrumuturile convenționale, cu rate care variază în funcție de valoarea avansului și de scorul creditului. Potrivit lui Hammond, este de obicei un cost anual suplimentar cuprins între 0,3 și 1,5% din creditul ipotecar, deși poate varia.

Majoritatea împrumuturilor neconvenționale - în special împrumuturile FHA - necesită asigurare ipotecară. În timp ce termenii și ratele variază în funcție de faptul dacă aveți un împrumut FHA sau un împrumut USDA, asigurarea ipotecară vă mărește suma împrumutului și costul total al împrumutului, în funcție de Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor.

la ce vârstă poate copilul să stea singur acasă

Luați în considerare asigurarea ipotecară privată și asigurarea ipotecară dezavantajul de a efectua o plată mai mică. În timp ce economisiți bani inițial, plățile dvs. lunare vor fi mai mari decât ar fi fost cu o avans de 20%. În majoritatea cazurilor, asigurarea ipotecară privată nu mai este necesară odată ce aveți 20% din capitalul propriu la domiciliu - după ce ați plătit aproximativ 20% din prețul de vânzare al locuinței prin avans și plăți lunare. Pentru a stabili că aveți 20% din capitalul propriu, va trebui probabil să refinanțați pentru a elimina mandatul PMI.